Decisão afetará principalmente investidores que compram imóveis em áreas litorâneas| Foto: Marcelo Casal Jr.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que estabelece limites para a locação de imóveis residenciais por curta temporada em condomínios deve ter impacto maior sobre propriedades destinadas ao aluguel de temporada nas praias do Rio Grande do Norte. Segundo avaliação do mercado imobiliário, a medida tende a afetar principalmente investidores que compram imóveis com essa finalidade, enquanto o efeito sobre a locação residencial de longa duração em Natal deve ser mais limitado.

Segundo o diretor-secretário do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio Grande do Norte (Creci-RN), Moisés Marinho, a decisão do STJ deve afetar principalmente investidores que compram imóveis em áreas litorâneas com a intenção de destiná-los à locação por temporada. “Alguns investidores, principalmente de praias, que compram para isso, realmente para eles vão interferir”, afirma.

Marinho também destaca que parte dos empreendimentos já estabelece, na própria convenção do condomínio, regras sobre a finalidade dos imóveis. “Alguns, antes de comprar, já posicionam: eu posso alugar sazonal, final de ano ou não, porque alguns fazem com essa intenção, para realmente alugar”, explica.

Para o especialista, a tendência é que investidores passem a verificar com mais atenção as regras do condomínio antes da aquisição de um imóvel destinado à temporada. “Aí realmente vai impactar mais nesses que interessam mais à finalidade de aluguel”, afirma.

De acordo com o especialista em direito imobiliário Glaydson Oliveira, a orientação do STJ estabelece que, nos empreendimentos residenciais, a locação por curta temporada anunciada em aplicativos depende de autorização prevista na convenção do condomínio. Quando o documento for omisso sobre o tema, a permissão deverá ser deliberada por dois terços dos condôminos.

A alteração da destinação do condomínio pode ser aprovada pelo quórum de dois terços dos proprietários. Caso um condomínio residencial decida modificar sua destinação para permitir também a utilização das unidades para locações de curta temporada, a aprovação desse quórum já pode ser aplicada. “A aplicação é imediata. Vale dizer, na hipótese de a convenção ser omissa, deve haver deliberação por 2/3 dos votos dos condôminos para se admitir a locação por aplicativo em empreendimentos residenciais”, afirma.

A diferença entre uma locação residencial de curta duração e uma atividade de hospedagem está justamente na finalidade dada ao imóvel. A locação por temporada, prevista na legislação, pode ter prazo de até 90 dias. Já a hospedagem é associada a uma atividade de natureza empresarial, como a realizada por hotéis.

Airbnb não está proibido

Segundo Marcílio Mesquita, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/RN, a decisão do tribunal não proíbe o funcionamento de plataformas como o Airbnb. A discussão está relacionada à destinação dos imóveis dentro dos condomínios residenciais e à possibilidade de utilização das unidades para locações de curta temporada.

O ponto central, segundo o advogado, é que os condomínios definidos como residenciais devem respeitar a destinação estabelecida em sua convenção. “Essas plataformas como o Airbnb e outros, mas a mais conhecida é o Airbnb, elas não foram declaradas ilegais e nem são proibidas de atuarem”, disse.

Para o especialista, a convenção do condomínio é um dos principais documentos que devem ser observados pelo proprietário antes da compra de um imóvel. Isso porque, embora o dono tenha liberdade para utilizar sua unidade, ele está submetido às regras estabelecidas pela comunidade condominial.

“Quando a gente vai comprar um imóvel que é dentro de um condomínio, seja ele apartamento ou casa, a gente antes deve observar o que diz a convenção e o seu regimento interno, para saber se aquela comunidade se adequa ao meu estilo de vida e também à destinação real que eu quero dar ao meu imóvel”, afirma.

Em nota, o Airbnb afirmou que a decisão do STJ se refere a “um caso específico e pontual”, não é definitiva e não determina a proibição de locações por meio da plataforma em condomínios.

A empresa também contestou a possibilidade de restrições às locações por temporada. “Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, afirmou.

Segundo a plataforma, serão adotadas “as medidas legais cabíveis” e avaliadas alternativas para que os anfitriões possam continuar utilizando os imóveis para geração de renda.

O Airbnb também citou um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), segundo o qual a plataforma contribuiu com mais de R$ 113 bilhões para as economias locais brasileiras em 2025. Para a empresa, decisões restritivas podem afetar não apenas os anfitriões, mas também outros setores que dependem dessa atividade, como comércios e fornecedores locais.

Tribuna do Norte